תמ"א 38/1
עיבוי וחיזוק מבנים: תוכנית בסמכות אישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (עירייה), מתוקף תוכניות קיימות שאיננה מצריכה הכנת תב"ע (תוכנית בניין עיר) ועל כן, לרוב מהירה יותר לביצוע. גם מספר הדירות הקיימות נמוך יחסית למתחמי פינוי בינוי וכך גם הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט והוא 66% (שני שליש) מבעלי הנכסים. מאחר והבניין עובר שיפוץ, החלפת תשתיות, פיתוח נופי ועיצוב מחדש, צפויה גם עלייה משמעותית בערך הדירות של בעלי הנכסים. תוספת דירות התמורה שיקבל היזם נמוכה לעומת מסלולים אחרים.

תמ"א 38/2
 הריסה ובנייה מחדש: גם במסלול זה הסמכות לאשר את התוכנית היא של הוועדה המקומית ואולם מאחר ומדובר בהריסה ובנייה חדשה, נדרש רוב של 80% מבעלי הנכסים לביצוע הפרויקט. משך הזמן מוערך בכ 3-5 שנים. היתרון במסלול זה הוא היכולת לתכנן מחדש את הבניין, הדירות, השטחים המשותפים וצרכים נוספים, כגון שטחים ירוקים ולעיתים אף לאחד מספר בניינים יחד. בעלי הנכסים מקבלים דירה חדשה עם ממ"ד ולעיתים תוספת מ"ר (תלוי בעיקר במדיניות העירונית),  ובכל מקרה ערך הדירות יעלה משמעותית בסיום הפרויקט. 

פינוי בינוי – ההבדל המרכזי הוא שפינוי בינוי היא תוכנית לחידוש מתחמים שלמים, שבהם מספר בניינים. מצד אחד, התכנון והביצוע יכולים להמשך זמן רב יותר (8-15 שנים) ומצד שני, התוכניות כוללות לרוב עירוב שימושים למגורים, שטחי ציבור, מבני ציבור, מסחר, שטחים ירוקים ומערך תשתיות ונגישות תחבורתית, כך שאיכות ורמת החיים מתחדשת ברמת השכונה כולה. מסלול זה מצריך אף הוא רוב של כ-66% מכלל דיירי הבניינים במתחם וכן, הכנת תב"ע – תוכנית בניין עיר חדשה (בסמכות מקומית או מחוזית), עם תוספות זכויות בנייה רחבה יותר ליזמים על מנת שתהיה כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. במסלול פינוי בינוי ערך הדירות עולה בצורה משמעותית, מאחר והשכונה כולה מתחדשת בתשתיות מתקדמות וכן, באוכלוסייה חדשה אשר תעבור לגור בדירות שייצאו למכירה.

בינוי-פינוי-בינוי
מסלול זה דומה למסלול פינוי בינוי אלא שכאן תחילה בונים על קרקע פנויה בניינים חדשים, אליהם עוברים הדיירים הוותיקים ורק לאחר מכן הורסים את הבניינים הישנים ובונים במקומם חדשים, שם יתגוררו תושבים חדשים, אשר ירכשו דירות שימכור היזם בשוק החופשי.  

התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38, קובעת כי מבנים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980 זכאים לחיזוק הבניין ותוספת ממ"ד לדירות בשטח של 12 מ"ר, כאשר לרוב קיימות מינימום של 4 דירות בבניין. פרויקטים במסלול תמ"א 38 כוללים את שדרוג הבניין, החזיתות והשטחים המשותפים. אולם, על מנת לבדוק היתכנות לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, צריך מהנדס מוסמך שייבחן את עמידותו של הבניין, השלד (קוסטרוקציה) ושיטת חיזוק אפשרית.

בנוסף, יש לבדוק מול הרשות המקומית את המדיניות העירונית והאזורים שנקבעו להתחדשות עירונית במסלול חיזוק מבני וכן, את האפשרות לקדם פרויקט ספציפי לפי צורך. על מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38, אנו בוחנים את התוכניות הקיימות במגרש, אפשרות לתוספת זכויות בנייה, ועוד – זאת על מנת להבטיח את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט.

על כן, מומלץ להתייעץ איתנו בשלב זה לפני המשך הבדיקות.

מסלול יזמים (מיסוי)

ככל, המדיניות הארצית וכך גם ברוב הרשויות המקומיות, הנה לתעדף מתחמי פינוי בינוי, שכן חידוש מתחם שלם מאפשר לתכנן תוספת יעילה של שטחי ציבור, מבני ציבור, שטחים פתוחים ועוד. קידום תוכנית פינוי בינוי במסלול יזמים יוצאת לדרך ביוזמת הדיירים והיזם, אשר מגיש את התוכנית לאישור העירייה ומוסדות התכנון. יש לציין כי גם במסלול זה, חברת טר ארמה פועלת בשיתוף פעולה לאורך כל הדרך עם הדיירים והעירייה, על מנת להבטיח שהתוכנית תואמת למדיניות העירונית ולצרכי הדיירים.

מסלול רשויות מקומיות

במסלול זה העירייה היא יוזמת התוכנית ולרוב התכנון מתבצע בשיתוף מינהלות ההתחדשות העירונית ו/או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הפועלת תחת משרד הבינוי והשיכון). לאחר שכלל הגורמים מאשרים את התכנון לרוב יוצא המתחם למכרז לבחירת חברה יזמית וכאן היתרון של קבוצת טר ארמה כיזמית ומבצעת. לרוב נהוג בתהליך זה כי העירייה תסייע לדיירים להתאגד ותלווה אותם בתהליך בחירת גורמי המקצוע והיזם אולם חשוב להדגיש שהבחירה היא של הדיירים בלבד.

הכרזת מתחמים מועדפים להתחדשות עירונית

הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור) הוקמה בשנת 2004, במטרה לזרז ולקצר תהליכים בירוקרטיים ובכך לאפשר לתוכניות בנייה לצאת לדרך במהירות יחסית לקידומן במסלולים אחרים. לוועדה ישנן סמכויות מורחבות אולם היא מקדמת אך ורק תוכנית פינוי בינוי הכוללות מינימום של 500 יח"ד. כמו כן, על מנת שתוכנית תגיע לדיון וקידום בותמ"ל, עליה לקבל את הכרזת הממשלה או קבינט הדיור הממשלתי, לרוב על פי המלצת מינהל התכנון הארצי.

בחודש אפריל 2022 הוארך תוקפו של חוק תמ"א 38 בשנה נוספת עד לחודש אוקטובר 2023, כאשר במקביל קידם משרד הפנים תוכנית חלופית ("חלופת שקד") והיא אושרה בממשלה בחודש יולי 2022.

על פי החוק החדש לתמ"א 38, במסלול תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה לאשר תוספת בנייה חדשה בעד 400% ובמקרה של תמ"א 38/1 עיבוי וחיזוק הבניין, תתאפשר תוספת בניה של עד 200%. עוד בין ההצעות לחלופה – התייעלות הליכי התכנון והרישוי. כמו כן, על פי החלופה, התנגדויות יישמעו פעם אחת בלבד, בניסיון לקצר את משך אישור הפרויקט על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מה יוצא לנו מזה?

השבחת הנכס היקר ביותר לכם – הבית. אתם מוסרים דירה ישנה ומקבלים דירה חדשה או משופצת (תלוי במסלול), זאת בנוסף לשטחים המשותפים (בניין חדש לובי מפואר, פיתוח נופי ועוד). במידה וישנה אפשרות אז שטח הדירה החדשה יגדל, יתווסף מחסן ולעיתים מרפסת וחניה – כל התמורות הללו ואופי התכנון יהיו תלויים רבות במדיניות העירייה, אפשרויות תכנוניות בשטח והסכמות אליהן מגיעים לאחר בדיקות ספציפיות לכל פרויקט.

אולם, התמורה המשמעותית ביותר היא איכות וביטחון חייכם. התחדשות עירונית נועדה בראש ובראשונה לחזק מבנים מפני קריסה בעת רעידות אדמה ותוספת הממ"ד מספקת לכם ביטחון גם בשעת מלחמה ונפילת טילים. בנוסף, בשנים האחרונות היינו עדים לקריסת מבנים מסוכנים ולכן, חידוש הבניינים הוא צו השעה שלכם לפעול למגן ולהגן על הבית.

מעבר לכך, התחדשות עירונית משנה את פני השכונות הוותיקות בישראל, מחדשת את הנראות וחזות הבניין, והיא מהווה בסיס לתוספת שטחים ציבוריים וירוקים, מבני ציבור, קהילה, דת ועוד. בשל תוספת הבנייה החדשה, שכונות העוברות התחדשות עירונית זוכות גם להגעתן של אוכלוסיות צעירות לתוך בשכונה ובכך עוברות תהליכי התחדשות חברתית, בעלות ערך רב לאיכות החיים של התושבים.

פרויקטים להתחדשות עירונית מתבססים על כך שאין לבעלי הזכויות (הדיירים) הוצאות כספיות. למעשה לדיירים יש "אפס" עלויות בתהליך חידוש הדירה והבניין וכל ההוצאות ממומנות על ידי היזם. בתמורה היזם מקבל זכויות בנייה, כלומר, זכות לבנות תוספת של דירות חדשות, שאותן הוא יוכל למכור בשוק החופשי. בהתאם, היזם גם משלם את הוצאות גורמי המקצוע ובהם עורך דין, מפקח, שמאי ועוד. לכן, בבחירת גורמי המקצוע מומלץ לוודא כי לא קיים ניגוד עניינים וכי הם מייצגים בראש ובראשונה את האינטרס של הדיירים.

בהחלט כן! קבוצת טר ארמה מחזיקה בסיווג 100 ג'5 בנייה בלתי מוגבל, והיא מציגה יתרון מובהק כיזם וכקבלן המבצע בפועל, הן מבחינת שירות וליווי הדיירים לאורך כל התהליך והן מבחינת יכולות מקצועיות. המשמעות היא שיש "אמא ואבא" לפרויקט, שכל מה שהובטח לדיירים גם יתבצע בפועל, תוך עמידה בסטנדרטים המוקפדים של החברה וצמצום עלויות ולוחות זמנים.

בנוסף, טר ארמה מכשירה את כוח האדם האקדמאי והמקצועי מהבולטים בארץ ובעולם ועובדי ועובדות החברה אמונים על כל שלבי הביצוע של הפרויקטים, בהובלתה וניהולה.

במשך השנים הבינו כולם את הקושי של דיירים מבוגרים להכנס לפרויקטיי התחדשות עירוניים, בין היתר בשל משך הזמן ומעברי הדירות. לכן, החוק מאפשר כיום ליזם להציע לקשישים חלופות תמורה ועד למעבר למגורים חדשים, מבלי צורך לשוב לדירה הישנה עם סיום הפרויקט. קבוצת טר ארמה קשובה לצרכי האוכלוסייה המבוגרת ולאנשים עם צרכים מיוחדים, ומציעה פתרונות יצירתיים, שייתנו מענה לכל אחד ואחת מהדיירים, לרבות התאמות נגישות, סיוע באריזה ומעבר דירה, ועוד.

קבוצת טר אמרה מעניקה ערבויות חוק מכר, וזוכה לליווי ומימון בנקאי מצד הבנקים וגורמי המימון הגדולים בישראל. ערבויות כספיות ניתנות כתנאי לפינוי הדירות הקיימות, והן מבטיחות לבעלי הנכסים כי היזם יעמוד בהתחייבותיו, לרבות ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, אשר מבטיחה את כספו של בעל הדירה, ערבות שכירות, רישום ועוד.

במסגרת חתימה על הסכם עם היזם, יעניקו בעלי הנכסים ייפוי כוח, על מנת שהוא יוכל לקדם את הפרויקט, לרבות ייפוי כוח תכנוני, קנייני, לרישום הערת אזהרה, מיסוי מקרקעין, נקיטת הליכים נגד דיירים סרבנים ועוד. זהירות! לא חותמים על ייפוי כוח ליזם בלי לבדוק היטב את היכולות, הניסיון, האיתנות והרצינות של החברה היזמית. רבים וטובים כבר "נפלו בפח" זה והתוצאה היא תסבוכת משפטית, עיכוב רב ועד סיכול הפרויקט.

במסלולי הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38 ופינוי בינוי), נושא הפינוי נקבע מראש במהלך חתימת ההסכם עם היזם. יש לקבוע הסדרים המחייבים הן את בעלי הנכסים בפינוי במועד שייקבע והן את החברה היזמית בסיוע וליווי מעבר לדירה חלופית, לרבות תשלום שכ"ד, הובלה וכל הסדר שייקבע בין הצדדים.

המפרט מתגבש על ידי הדיירים והיזם, תוך ליווי אדריכלי וייעוץ משפטי, על מנת להגיע למפרט הטוב והאיכותי ביותר לדיירים, מבלי לפגוע ברווח היזמי לטובת מימוש הפרויקט. קבוצת טר ארמה מתחייבת למסור דירות על פי המפרט המדויק שנקבע, תוך קביעת סטנדרטים גבוהים ואיכותיים.

קבוצת טר ארמה קובעת מנגנון אחיד ושוויוני בחלוקת התמורות, כך שכולם מקבלים את התמורות היחסיות להם ולכלל הדיירים, בתהליך שקוף ולאחר בחינת כלל הפרמטרים הנדרשים, כגון מיקום ושטח דירה. מעבר לקבוע בהסכם, לא יינתנו תמורות לבעל נכס כלשהו, מבלי שכלל בעלי הנכסים יקבלו את אותה תמורה או נתנו את הסכמת הנציגות. זאת למעט מקרים חריגים הקבועים בחוק, המחייבים מתן תמורה מיוחדת ובמקרים של נכות פיזית או נפשית, המחייבת פתרון מיוחד לבעל דירה בפרויקט.

קבוצת טר ארמה מאמינה ביצירת שיח ובניית אמון עם כלל הדיירים, במטרה להגיע להבנות לטובת כולם בדרכי הידברות ובכך – לאפשר את יציאתו של הפרויקט לדרך. עם זאת, החוק נותן בידנו כלים להתמודדות עם מקרים שבהם בעל נכס מסרב לחתום על הסכם לקידום פרויקט, בעוד רוב הדיירים כבר חתמו. בשנת 2016 אושר חוק דייר סרבן, וכיום ניתן לפעול בכלים משפטיים רחבים כנגד דייר סרבן ובית המשפט רשאי להטיל עליו סנקציות.

בנוסף, באוקטובר 2021 אושר פרק ההתחדשות העירונית בהצעת חוק התוכנית הכלכלית, במסגרתו אושר להפחית את הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן, כך שהרוב הנדרש יעמוד על 66%- שני שליש מבעלי הדירות במקבץ, במקום 80% הקבועים בחוק היום ושלפחות חצי  מהשטחים המשותפים בכל בניין מוצמדים  לדירות, במקום שני שליש כיום.

קבוצת טר ארמה מעניקה שירות אישי ומענה ישיר לדיירים לאורך כל הדרך, באמצעי תקשורת נוחים ובזמינות גבוהה. אנו מאמינים כי בעלי הנכסים הם מרכז העשייה ואלו אשר מובילים יחד את איתנו את הצלחת הפרויקט. על כן, קשרי הקהילה שלנו נותנים מענה רחב, הן בעבודה השופטת מול הנציגות והן בפניות אישיות של בעלי הנכסים. טר ארמה היא חברה משפחתית יזמית וקבלנית בסיווג הגבוה ביותר, ולכן מהווה בית אחד ו"אבא ואמא" לכל פרויקט, מתחילתו ועד לסיומו.

פרויקטים רבים להתחדשות עירונית נכשלים ומסתבכים בשל כשלים שאפשר להמנע מהם מראש:

1. לא חותמים ליזמים ומארגנים, לפני שבודקים את האיתנות הכלכלית ויכולות הביצוע בפועל, את הניסיון והאנשים שעומדים מאחורי החברה, לרבות בקשת המלצות.

2. לא "קונים" כל הבטחה שניתנת לכם – לעיתים יציעו לכם תמורות לא ראליות רק כדי "להשיג" את חתימות הדיירים – חובה לבדוק היטב את התוכניות, חלומות לחוד ומציאות לחוד. היזהרו מחברות קטנות וחסרות ניסיון.

תהליך נכון ומצליח לקידום פרויקט להתחדשות עירונית מתחיל בבחירה ומינוי של נציגות דיירים. הדיירים הם לב ליבה של ההתחדשות העירונית, והם אשר ייבחרו לאחר מכן את בעלי המקצוע, בהם עורך דין, שמאי, יזם ועוד, לרוב באמצעים של סקר שוק, המלצות, הצעות מחיר, פרזנטציות ועוד.

בשלב בחירת החברה היזמית, אל תיקחו סיכונים – יש לבחור חברה יזמית מנוסה ומקצועית, שתבצע בדיקה כלכלית ותכנונית מקיפה, אמינה ומעשית ולא פחות חשוב, כזו שאפשר לסמוך על אנשיה והבטחותיה, בהתבסס על הצלחות מוכחות.

שימו לב! גיבוש הסכמות בקרב הדיירים הוא מפתח להצלחת פרויקט ולצורך כך, על החברה היזמית לפעול בשקיפות מלאה מול הדיירים לאורך כל התהליך.  

זהירות! על מנת להימנע מכישלונות יש לבחון את ניסיון החברה היזמית ואת האיתנות הפיננסית שלה, לדרוש ערבויות מתאימות ובשום אופן לא כדאי להסתמך על הבטחות לתמורות, שאין להן כיסוי ובסיס.